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    信息动态    发布时间:2014/7/4 9:33:40
“地王”成烫手山芋 土地储备或将成为有毒资产

昔日的地王,今天却成了烫手山芋

  “没有最高,只有更高。”这是前几年很多开发商竞价拿地时的投资逻辑。事实上,在此次房地产调控前,凡是创下当时天价的所谓“地王”,几年后都有不同程度的大幅升值。有的开发商甚至根本不用建房开发,凭着囤地静待土地升值就可赚得盆满钵满。

  然而,前两年出手阔绰勇夺“地王”的开发商们,似乎没有料到当前市场形势急转直下,房价下行趋势日渐明朗。昔日的地王,今天却成了烫手山芋。几乎所有前两年高溢价成交的地王价格都面临价值重估,原来令开发商同行们羡慕的土地储备没准会成为有毒资产。

  众所周知,在房价的构成中,土地成本占了大头。在土地价格中除了涵盖大部分政府税费外,十八亿亩耕地红线不可突破使得城市土地成为了一种稀缺资源。“地王”产生的投资逻辑是:其一,目前我国城市化率还有很大提升空间,城市人口的扩容使得住房消费的刚性需求成为必然;其二,人民币升值的预期仍然存在,人民币资产的升值具有一定想象空间;其三,近十年来我国货币总量增长迅速,土地作为一种稀缺资源可以成为最好投资标的之一。由此看来,就不难理解为何土地拍卖屡创新高,地王纪录被不断刷新了。

  房价因地价上涨而上涨

  在地王产生的过程中,传达了一个信号:房价因地价上涨而上涨。地价上涨推动房价上涨,房价上涨反过来又促使开发商们以更高的价格拿地。从开发商的角度看,土地价格的上涨要远高于开发建设的盈利,那么拿到“地王”后囤地待建是个不错的选择。现实中,这种盈利模式是可能的。例如,2006年,某房地产开发商以5.1亿元的代价获得北京工体北路4号地块,按照土地出让合同的约定,工体北路4号地的开工日期为2006年9月,但开发商以各种借口拖延。最后开发商将该地块以9.2亿元的价格转让,净赚4.1亿元利润。虽说,有关部门对其开具罚单510万元,但相较其大赚4亿元多而言,可以说是微不足道。

  出来混,总是要还的

  早在1999年,国土资源部就发布《闲置土地处置办法》,明确规定,对超过出让合同约定动工开发日期满一年而尚未开发的,征收土地闲置费;满两年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。到了2008年1月,国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》,重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,闲置房地产用地要征缴增值地价。但上有政策,下有对策,开发商们总能找到规避的路径。

  “出来混,总是要还的。”既然开发商们曾经饱尝过房地产暴利所带来的快乐,理应为这个市场的合理调整“埋单”。土地监管部门与地方政府不应为他们网开一面。

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